Podsumowanie roku: zmiany
Poczucie ogólnej niepewności towarzyszyło całemu rynkowi nieruchomości przez cały kończący się rok, a w związku z tym większość podmiotów gwałtownie wstrzymała swoje proaktywne działania.
Dotyczyło to zarówno inwestorów, banków, deweloperów, jak i tych najważniejszych: kupujących i najemców.
Co więcej, ze względu na trudniejsze do uzyskania finansowanie, także hipoteczne, i większą ostrożność w planowaniu długoterminowych zobowiązań finansowych, zmieniły się in minus preferencje indywidualnych nabywców i najemców. Innego, niż 2 lata temu, znaczenia nabrał wtórny rynek mieszkań, zmieniając dość gwałtownie swoją strukturę: został w krótkim okresie wzbogacony o bardzo dużą pulę mieszkań dopiero-co-kupionych od deweloperów i nabywców inwestycyjnych.
To samo dotyczy rynku najmu i podnajmu powierzchni biurowych. Spodziewaliśmy się spektakularnych upadków, bankructw i przejęć, niemniej tych nie było wiele. Rynek dużych transakcji komercyjnych zatrzymał się na cały rok nie tylko w Polsce, ale i w całym regionie Centralnej Europy. Sektor nieruchomości i finansów przestawił się na przetrwanie, niestety kosztem wielu miejsc pracy.
W ostatnim kwartale roku widać nieco zwiększoną dynamikę rynku komercyjnego w naszym kraju, niemniej wciąż szukamy bazowej, zrewidowanej wartości, co za tym idzie ceny inwestycji. A międzynarodowe inwestycje to system naczyń połączonych i niestety część budżetów z przeznaczeniem na inwestycje w Centralnej Europie zostaje alokowanych do Niemiec, a nawet USA.
A optymistycznie: nawet bardzo konserwatywni analitycy ze skandynawskich banków w połowie listopada 2009 dobrze oceniają kondycję i przyszłość naszej gospodarki; Danske Bank przewiduje 1% wzrost gospodarzy dla Polski w 2010, SEB nawet 3%.
Joanna L. Iwanowska
Wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości
Podsumowanie roku: Czas na partnerstwo publiczno-prywatne
Wiele wskazuje na to, że w mijającym, 2009 roku odnotujemy bardzo pozytywne zmiany na rynku nieruchomości i w jego otoczeniu.
Mijający rok będzie najprawdopodobniej zamykał kolejny cykl tendencji rynkowych. W Polsce rynek nieruchomości osiągnął już wysoki poziom rozwoju – ze wszystkimi konsekwencjami pozytywnymi i negatywnymi, jakie temu towarzyszą. Przede wszystkim podlega cykliczności. Od początku procesu transformacji ustrojowej na polskim rynku nieruchomości wystąpiły już dwukrotnie pełne cykle w relacjach popytowo- podażowych. Cykle te miały klasyczne cechy tendencji obserwowanych na rozwiniętych rynkach: dziesięcioletni okres rozwojowo-regresyjny i około dwuletnie, opóźnione przesunięcie tendencji na rynku nieruchomości w stosunku do tendencji ogólnogospodarczych.
Drugim bardzo istotnym zjawiskiem jest strumień funduszy unijnych zasilających przekształcenia, głównie infrastrukturalne i urbanizacyjne naszego kraju. Polska, jak przystoi największemu krajowi naszego regionu, w 2009 roku wysunęła się na czoło krajów wykorzystujących te możliwości. Według statystyki Ministerstwa Rozwoju Regionalnego liczba złożonych wniosków o dofinansowanie unijne z programu 2007-2013 zbliża się do 100 tysięcy, a łączna kwota dofinansowania to już niemal 220 mld zł.
Jest jednak jeszcze potencjał niedostatecznie wykorzystany w rozwoju naszego kraju (a od lat wykorzystywany w rozwiniętych gospodarkach). Jest to angażowanie kapitału prywatnego do realizacji zadań publicznych, czyli tzw. partnerstwo publiczno-prywatne. Ten sposób realizacji inwestycji i ta forma zaspokajania potrzeb społecznych dotychczas traktowana była w naszym kraju jako sfera niewątpliwie korupcjogenna. Mijający rok przyniósł w tym obszarze pozytywne zmiany.
Po pierwsze, zaczęła obowiązywać nowa, znacznie uproszczona w stosunku do poprzedniej, ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym. Można już zaobserwować rosnące zainteresowanie wykorzystywaniem możliwości, jakie stwarzają nowe regulacje.
Po drugie, rozpoczęło działalność pozarządowe Centrum Partnerstwa Publiczno – Prywatnego. Centrum zostało powołane (przy znacznym wsparciu Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych „Lewiatan”) przez najpoważniejszych uczestników rynku nieruchomości, z udziałem głównie firm doradczych działających bezpośrednio na rynku nieruchomości lub w jego otoczeniu (PWC, Clifford Chance, Wierzbowski Eversheds, White&Case, Baker & McKenzie, Deloitte, KPMG, Investment Support, REAS), jak też banków (BGK, Pekao SA, Bank DnB Nord, Dexia Kommunalkredit BP S.A., BSJP Legal and Tax Advice), oraz innych podmiotów (np. Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna, Telekomunikacja Polska SA, Europejski Fundusz Leasingowy, Francuska Izba Przemysłowo-Handlowa, Stalexport Autostrady, Warbud SA).
Mimo tak krótkiego okresu Centrum ma już wiele dokonań przede wszystkim w zakresie edukacji i popularyzacji idei partnerstwa publiczno-prywatnego
w naszym kraju (regionalne konferencje i warsztaty dla przedstawicieli samorządów lokalnych, szkolenia dla przedstawicieli regionalnych izb obrachunkowych itd.).
Partnerstwo publiczno-prywatne ma szerokie zastosowanie w dużych projektach infrastrukturalnych. Jednak w naszym kraju bardzo korzystne i pożądane byłoby wykorzystanie tej formuły w realizacji gminnego budownictwa mieszkań na wynajem – jak dotąd najbardziej zaniedbanego segmentu naszego mieszkalnictwa.
Edward Kozłowski
Przewodniczący Rady Fundacji Europejski Instytut Nieruchomości
Podsumowanie roku: Trudny rok dla instytucji pozarządowych
Tak możemy podsumować mijający rok na własnym przykładzie.
Przypomnijmy, że misją Europejskiego Instytutu Nieruchomości, założonego przed kilku laty jako instytucja doradcza typu think-tank, jest stworzenie ogólnoeuropejskiej platformy wymiany kontaktów i doświadczeń związanych z funkcjonowaniem i obsługą szeroko rozumianego sektora nieruchomości i rynków finansowych. Realizacja tego celu nie jest możliwa bez środków finansowych wypracowanych dzięki działalności gospodarczej, co jest charakterystyczne niestety dla większości polskich fundacji. W poprzednich latach prowadziliśmy z powodzeniem doradztwo inwestycyjne, wykonywaliśmy też analizy lokalnych rynków nieruchomości, m.in. pod kątem struktury własności, charakterystyki tego rynku i działalności inwestycyjnej. W bieżącym roku, wskutek wprowadzonych oszczędności w prywatnych firmach i urzędach gmin, działalność ta zostało mocno ograniczona.
Mimo to udało nam się realizować misję na innych polach. Wspólnie z Ministerstwem Infrastruktury, i pod jego patronatem, zorganizowaliśmy konferencję na temat wprowadzenia Prawa zabudowy, jako nowego ograniczonego prawa rzeczowego, które zgodnie z międzynarodową praktyką będzie mogło być ustanawiane nie tylko przez podmioty publiczne, ale także przez każdego właściciela i użytkownika wieczystego.
Z Międzynarodowym Instytutem Podatków od Nieruchomości, z siedzibą w Toronto, oraz Instytutem Dochodów Lokalnych, Podatków i Wyceny z siedzibą w Londynie, zorganizowaliśmy konferencję na temat wpływu wartości dodanej na rozwój miast i roli podatku od nieruchomości w finansach lokalnych,
w której uczestniczyli prelegenci i goście z Europy, Stanów Zjednoczonych, Kanady i Azji.
Kontynuując działalność wydawniczą przygotowaliśmy dwie publikacje – jedna to wydawnictwo pokonferencyjne Reforma prawa użytkowania wieczystego – Prawo zabudowy. Kierunki zmian, zawierające wygłoszone na konferencji referaty oraz głosy z ożywionej dyskusji, druga natomiast stanowi realizację projektu konkursowego pod patronatem Ministra Skarbu Państwa – Własność to odpowiedzialność – wiedza, praktyka, doświadczenie. Zaproszeni przez Instytut autorzy, filozofowie, religioznawcy, ekonomiści, prawnicy, politolodzy, opisują problem z wielu stron, uwzględniając uwarunkowania religijne, filozoficzne, moralne i etyczne, społeczne, prawne, ekonomiczne, w oparciu o doświadczenia europejskie, szczególną jednak uwagę zwracają na doświadczenia polskiej transformacji ustrojowej.
Był to więc dla Europejskiego Instytutu Nieruchomości, jako instytucji pozarządowej, niewątpliwie rok trudny, ale obfitował w ciekawe i perspektywiczne projekty.
Bogdan Rogatko
Wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości
Podsumowanie roku: Opodatkowanie nieruchomości wymaga modernizacji
Pod koniec czerwca 2009 odbyła się w Warszawie konferencja światowa Międzynarodowego Instytutu Opodatkowania Nieruchomości.
Patronat nad konferencją sprawowało Ministerstwo Finansów, a współorganizatorem był Europejski Instytut Nieruchomości. Konferencja była światowym przeglądem systemów opodatkowania nieruchomości, które niemal wszędzie służą mobilizacji dochodów jednostek samorządu terytorialnego.
W dobie decentralizacji finansów publicznych oraz rosnących nakładów na infrastrukturę lokalną w szybko urbanizującym się świecie rola fiskalna podatku od nieruchomości zyskuje na ważności. Udział dochodów z tego podatku znacznie się różni między krajami, jak również podstawa opodatkowania, którą może być wartość nieruchomości, jej roczny czynsz lub też wielkość powierzchni użytkowej oraz/lub gruntu. Generalną tendencją jest dążenie do rynkowej kalibracji tego podatku, aby ciężar podatkowy był dzielony wg zamożności, mierzonej w odniesieniu do walorów ekonomicznych nieruchomości. Administrowanie tym podatkiem jest z reguły przekazane jednostkom samorządu terytorialnego, ale w przypadkach małych lub słabych samorządów funkcje te pełnią organy wyższego szczebla terytorialnego. Polityka stawek podatkowych zostawiona jest z reguły samorządom, aczkolwiek w narzuconych ramach przez stosowne ustawy.
W Polsce podatek od nieruchomości przynosi względnie wysokie dochody samorządom lokalnym, ale struktura stawek znacznie odbiega od rozwiązań światowych. Brakuje rynkowej kalibracji, a stawki za nieruchomości nie-mieszkaniowe są ponad 30-krotnie wyższe od stawek za nieruchomości mieszkaniowe. W praktyce więc, podatek od nieruchomości nosi znamiona opodatkowania aktywów przedsiębiorstw oraz dyskryminuje podmioty gospodarcze działające na dużych powierzchniach (głównie przemysłowe). Groteskowo niskie stawki za grunty oraz za nieruchomości mieszkaniowe przyczyniają się dodatkowo do wysokich cen mieszkań oraz gruntów, włącznie z „zachętą” do spekulacji gruntami.
Wiele ciekawych rozwiązań z praktyki międzynarodowej można by rozważyć w doskonaleniu tego podatku w Polsce, ale ekonomia polityczna strachu przed tzw. podatkiem katastralnym powoduje, iż wszelkie próby modernizowania jego archaicznej struktury w naszym kraju spotykają się z istną zmową milczenia klas politycznych. Rosnące potrzeby inwestycyjne samorządów oraz topniejące możliwości dochodów z prywatyzacji doprowadzą, wcześniej czy później, do koniecznej modyfikacji tego podatku również w Polsce.
Władysław J. Brzeski
Członek Rady Fundacji - Europejski Instytut Nieruchomości
Posumowanie roku: Rok zastoju na rynku nieruchomości komercyjnych
Rok 2009 charakteryzował się prawie zupełnym zastojem na rynku nieruchomości komercyjnych.
Jeszcze dwa lata temu instytucje finansowe były gotowe finansować do 100% wartości nieruchomości. W 2009 roku tylko nieliczne projekty zyskały aprobatę inwestycyjną, głównie obiekty o małej skali, doskonale zlokalizowane i z potwierdzonymi najemcami. Ale żądany udział własny wzrósł do minimum 30%, a poza klasycznymi zabezpieczeniami na nieruchomości instytucje finansowe żądają dodatkowych poręczeń.
Procentowy udział nieruchomości w portfelach inwestycyjnych nie uległ zbyt gwałtownej korekcie, ale dotyczy to tylko już istniejących od lat funduszy. Inwestorzy papierów wartościowych opartych na nieruchomościach próbują zamykać pozycje, jednak nawet przy zakładanych stratach 15-30% trudno znaleźć kupców. Deweloperzy już w zeszłym roku zaprzestali zakupu gruntów, korzystają prawie wyłącznie z zasobów własnych banków ziemi. Próby sprzedaży działek komercyjnych przez samorządy i instytucje publiczne (traktowane jako panaceum na obniżające się przychody) z reguły kończą się porażką za pierwszym razem.
Jak dotychczas nie widać, aby ta kategoria sprzedających była skłonna obniżyć ceny wywoławcze do poziomu mogącego skutkować zamknięciem transakcji, gdyż obawiają się politycznych skutków oskarżeń o wyprzedaż majątku poniżej jego wartości.
Jednakże od kilku tygodniu można zaobserwować pojawienie się na rynku inwestorów skłonnych płacić gotówką, ale tylko za wyjątkowo atrakcyjne nieruchomości, których właściciele gotowi są zaakceptować obniżenie ceny do poziomu sprzed gwałtownego wzrostu ostatnich lat. Myślę, że można to potraktować jako pierwsze oznaki ożywienia na rynku nieruchomości i przewidywaną przez inwestorów spekulacyjnych zmianę trendu w ciągu najbliższych dwóch lat. Jest to bowiem maksymalny okres, jaki są oni skłonni zaakceptować, aby po jego upływie zrealizować zyski na rosnącym rynku nieruchomości.
Janusz Lipiński
Członek Rady Fundacji Europejski Instytut Nieruchomości, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy
Podsumowanie roku: Stracony rok
Pomimo szumu medialnego, konsultacji społecznych i wielokrotnych zapowiedzi resort infrastruktury nie przedstawił Sejmowi propozycji zmian w ustawach Prawo budowlane i o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ministerstwo wyprzedzała swoimi, zwykle niefortunnymi, inicjatywami Komisja „Przyjazne Państwo”, nie pomagając a przeszkadzając, co jest novum w sferze współpracy „zaplecza polityczno – parlamentarnego” z resortami kierowanymi przez ministrów rządzącej koalicji. Jeden ze szczególnie źle postrzeganych pomysłów Komisji doprowadził do skierowania ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane do Trybunału Konstytucyjnego …
Ministerstwo nie poradziło sobie także z wprowadzeniem do obrotu prawnego od dawna oczekiwanego „tytułu warstwowego do nieruchomości”, co z pewnością nie pomoże w przygotowaniu kompleksowych projektów inwestycyjnych powiązanych z infrastrukturą kolejową i drogową w centrach wielu miast.
Nadal niedostatecznie przyjazne w wykorzystaniu kapitału prywatnego do realizacji wspólnych przedsięwzięć z samorządami lokalnymi pozostają przepisy ustawy o partnerstwie publiczno – prywatnym. Nie zakończono debaty o kształcie i sposobach zarządzania metropoliami, nadal nie wiadomo, co ten termin właściwie znaczy (w naszym kraju).
Paradoksalnie, jedyna nadzieja w kryzysie – musiałby w 2010 roku pogłębić się, żeby presja na działania legislacyjne likwidujące bariery i wspomagające inwestowanie skłoniła urzędników i posłów do efektywnej pracy przy tworzeniu lepszego prawa.
A w samorządnej Stolicy też nie lepiej: dość wspomnieć o tym, że uchwalony – po kilkunastoletniej (sic!) przepychance planistycznej – w marcu 2006 roku plan miejscowy nowego centrum Warszawy w okolicy Pałacu Kultury, którego zasadnicze zmiany rozpoczęto już w lipcu 2007, nie wyszedł poza fazę – kontrowersyjnych zresztą – wariantowych koncepcji. Jego projekt ma być podobno przedstawiony do publicznej oceny latem 2010 roku – zobaczymy…
Grzegorz A. Buczek
Architekt, członek Rady Fundacji Europejski Instytut Nieruchomości, wiceprezes Towarzystwa Urbanistów Polskich
Podsumowanie roku: Rok kryzysu na rynku pierwotnym
Mijający 2009 rok był niewątpliwie rokiem głębokiego kryzysu na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Relacja liczby sprzedawanych mieszkań do wielkości oferty spadła w porównaniu ze szczytem boomu sześcio-siedmiokrotnie. Reakcją deweloperów było drastyczne wstrzymywanie wprowadzania na rynek nowych inwestycji. Kolejne kwartały przyniosły stopniową poprawę sytuacji. Wielkość oferty – czyli liczba mieszkań w sprzedaży - ustabilizowała się, w niektórych miastach nawet wyraźnie spadła. W większości miast jest ona tylko nieco większa od długoterminowej rocznej produkcji na tych rynkach.
W tym roku kończona jest jednak rekordowa liczba inwestycji – i mieszkań. Udział gotowych niesprzedanych lokali osiągnie zapewne w najbliższym czasie najwyższy poziom w czasie obecnej dekoniunktury. Trudno przewidywać, że w tej sytuacji ceny w nowo rozpoczynanych projektach mogłyby być wyższe niż ceny mieszkań gotowych czy prawie gotowych do zasiedlenia. To powinno sprzyjać stabilizacji lub nawet niewielkiemu spadkowi cen w najbliższych kwartałach.
Wyraźnego impulsu wzrostowego można spodziewać się wówczas, gdy oferta zacznie wyraźnie maleć, zaś sytuacja w gospodarce i na rynku pracy – poprawiać. Trudno dziś kategorycznie prognozować, kiedy ten moment nastąpi, ale najprawdopodobniej będzie to pod koniec przyszłego roku.
Kazimierz Kirejczyk
Fundator Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
Podsumowanie roku: Hipotecznie rok niezły - społecznie trudny
Wyniki rynku hipotecznego, mierzonego aktywnością kredytobiorców i kredytodawców, pomimo wieszczenia załamania się rynku w 2009 r., nie były w sumie tak tragiczne.
Można powiedzieć, iż w tych warunkach gospodarczych mijający rok był wcale niezły. Banki udzielały kredytów, chociaż zarówno ostrożność w udzielaniu (lepsza ocena zdolności i wiarygodności kredytowej), podwyższenie marż na ryzyko (zwiększenie kosztów obsługi kredytu), zmniejszenie ofert kredytów w walutach obcych lub indeksowanych do walut obcych, spowodowały zmniejszenie liczby udzielonych kredytów w porównaniu z latami ubiegłymi (wyjątkowo dynamicznymi). Portfele kredytów hipotecznych zwiększyły się o ok. 40 tys. nowych kredytów w 2009 r., z tego ok. 25% udzielanych jest w ramach Programu Rodzina na swoim. Właśnie ten program jest jednym z nielicznych wpływających zarówno na popyt (spore zainteresowanie kredytobiorców uzyskaniem dopłaty w wysokości ok. 20% do oprocentowania przez pierwszych 8 lat korzystania z kredytu), a także na podaż – dostosowanie oferty cenowo i strukturalnie przez deweloperów. Do pewnego stopnia ten program kreuje oczekiwany poziom elastyczności cenowej podaży i popytu. Istotne jest, aby w przyszłości jeszcze bardziej wpływał na zwiększenie dostępności mieszkań. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Jedyny program rządowy wspierający społeczne budownictwo czynszowe. Dynamika tej zmiany spowodowała, iż nie ma jeszcze ogłoszonego żadnego innego programu, co powoduje dużą niepewność w środowiskach budownictwa społecznego, a szczególnie wśród jednostek samorządu terytorialnego. Kredyt preferencyjny z KFM umożliwiał rozwiązywanie dużych problemów mieszkaniowych w wielu miastach polskich. Z tego względu rok jest społecznie trudny, ponieważ - przynajmniej z zarejestrowanego popytu na tego rodzaje mieszkania - można wnioskować, iż ok. 20 tys. rodzin byłoby chętnych na mieszkania w tej formule. A nie wiadomo jaka będzie nowa.
Bolesław Meluch
Wiceprezes Zarządu Europejskiego Instytutu Nieruchomości
